Договор купли-продажи квартиры

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ

Юридическая компания "ЮРЛИГА" оказывает услуги в сфере оформления сделок с недвижимостью по составлению и оформлению договора купли-продажи квартиры в Нижнем Новгороде.

Договор купли-продажи квартиры – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.

Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает обязанность по исполнению условий договора.

Заключенный договор купли-продажи квартиры является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

После регистрации по экземпляру договоров купли-продажи квартиры выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора).

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме. Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

• Продажа долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
• продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);
• продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, (ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях участие Нотариуса не обязательно, можно обойтись и простой письменной формой.

Договор, заключенный в простой письменной форме – самый простой и дешевый вариант заключения сделки купли-продажи квартиры. Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон.

Если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, Покупателя в нем не отражены, то при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие Покупателю вступить в права владения квартирой. Это может касаться снятия Продавца и его семьи с регистрационного учета, или – условий и сроков фактической передачи квартиры, или – ответственности Продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках), и т.п.

В частности, если вдруг сделка оказывается спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.

Участие юриста в сделке позволяет избежать многих проблем, в т.ч. связанных с текстом Договора купли-продажи. Юрист отвечает за безошибочность оформления договора купли-продажи квартиры, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, юрист контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов, и удостоверяет дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски признания сделки недействительной по целому ряду причин.

Преимущество обращения за услугами к юристу для заключения Договора купли-продажи актуально, прежде всего, для Покупателя квартиры, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже ничтожны. Юрист же, вникнув в детали сделки, может существенно расширить условия договора и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для Покупателя.

Дополнительное удобство в том, что юрист может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что облегчает процесс сделки для ее участников. Юрист также может помочь безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке.

Несмотря на то, что все Договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений (в частности –существенные условия договора), каждый договор купли-продажи квартиры должен составляться индивидуально, с учетом конкретных условий сделки, и персональных пожеланий/требований участников договора. Поэтому разработку проекта договора для конкретной сделки лучше поручать юристу, предварительно описав ему детали устных соглашений между Продавцом и Покупателем.

Существенные условия Договора купли-продажи недвижимости

«Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.

К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:

Наименование документа.
Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения.

Стороны договора.
Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.

Предмет договора – квартира (ст. 554 ГК РФ).
Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Титула).

Суть договора.
Указывается, что происходит именно продажа квартиры (а не ее дарение, сдача в аренду, и т.п.)

Цена договора (ст. 555 ГК РФ).
Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.

Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой (п.1 ст.558 ГК РФ).
Перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент сделки остаются еще «прописанными» в квартире, и указывается обязательство и сроки их «выписки» после сделки (такое, обычно, происходит при альтернативных сделках).

Если права на квартиру ограничены (обременены), то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.

Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры

Кроме существенных условий, в договоре купли-продажи квартиры, как правило, указывается ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон, а также от грамотности юриста, составляющего договор. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия.

Каждая фраза в договоре имеет значение. И именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.

В частности, в Договоре купли-продажи квартиры указывают следующие дополнительные условия, сведения и обязательства сторон:

• Когда и каким образом будут производиться денежные расчеты за квартиру (до подписания договора или после, до регистрации или после, через банковскую ячейку или другим способом, и т.п.);
• Когда будет происходить фактическая (физическая) передача квартиры Покупателю, и подписание Передаточного акта;
• В каком состоянии передается квартира (в т.ч. наличие/отсутствие серьезных дефектов). Если квартира продается с мебелью и/или дорогим ремонтом, то в договоре также перечисляются ключевые элементы этого ремонта и предметы мебели;
• Указываются сроки физического и юридического освобождения квартиры Продавцом (в т.ч. снятие с регистрационного учета членов семьи Продавца);
• Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру. Продавец должен гарантировать Покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц;
• Подтверждение Продавца об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с эксплуатацией квартиры. А если таковые обнаружатся, то он обязуется их оплатить;
• Указывают порядок разрешения споров и распределения ответственности (в т.ч. в случае предъявления прав третьих лиц на квартиру, например);
• Указывают, на каком основании, в какие сроки, и в каком порядке стороны могут расторгнуть договор (например, по обоюдному согласию, или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон);
• Указывают, кто несет риск «существенного изменения обстоятельств» (в соответствии со ст. 451 ГК РФ);
• В договоре также указывается, кто оплачивает все расходы по сделке (в т.ч. кто оплачивает нотариальную пошлину, например);
• Отдельными пунктами могут быть также описаны форс-мажорные обстоятельства, и другие условия, которые стороны посчитают нужным отразить в договоре.

По соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства, подтверждения, гарантии, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон, на случай неисполнения обязательств.

Вообще, в договоре могут быть указаны любые дополнительные условия, согласованные сторонами сделки, лишь бы они не противоречили закону и сути самого договора.

Правила применения Договоров купли-продажи недвижимости регламентируются Гражданским Кодексом РФ, в частности, статьями 549 – 558.

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр – для регистратора (УФРС).

Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств) фиксируется затем путем подписания Акта приема-передачи квартиры.

Для обеспечения максимальной безопасности в проведении сделки по купле-продаже квартиры, специалисты нашей компании, обладая богатым опытом и профессиональными навыками, предлагают вам свою помощь в проведении сделок с недвижимостью и оформлении договора купли-продажи квартиры с учетом всех требований законодательства.

Для того, чтобы оформить / составить договор купли продажи квартиры Вы можете обратиться к юристам нашей компании. Мы заполним договор с учетом всех необходимых требований:

• Строгой проверкой личных данных;
• Отсутствием ошибок и неточностей;
• Внесением всей необходимой информации о сделке.

Стоимость составления договора купли-продажи квартиры

ВАЖНО! Составление договора купли-продажи квартиры Вы можете заказать Онлайн, отправив нам всю необходимую информацию и отсканированные документы на нашу электронную почту: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.. Вы получите оформленный договор купли-продажи квартиры на Вашу электронную почту.

Правильно составленный договор является гарантией реализации и защиты Ваших прав и интересов по договору

ЗАКАЗАТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

За профессиональной юридической помощью юристов
обращайтесь в юридическую компанию "ЮРЛИГА"
8-908-151-33-52